(ZACHODNIOPOMORSKIE) Najwyższa Izba Kontroli skontrolowała sprzedaż ziemi należącej do Skarbu Państwa w latach od 2011 do 30 kwietnia 2013. Dane Ministerstwa Spraw Wewnętrznych o skali nabywania polskich gruntów przez cudzoziemców są 3-4 krotnie niższe od stanu rzeczywistego. W naszym województwie w rękach obcokrajowców jest 4,5 tys. ha ziemi.
Kontrola została podjęta na zlecenie Sejmowej Komisji do Spraw Kontroli Państwowej. Wskazano, że prowadzona sprzedaż nieruchomości Zasobu, nie poprawia struktury gospodarstw rodzinnych, a grunty mogą trafiać do „podstawionych” osób, działających na zlecenie obcego kapitału, z którym rolnicy nie są w stanie konkurować. Zlecenie Komisji poprzedzone było akcją protestacyjną przeprowadzoną w grudniu2012 r. przez Międzyzwiązkowy Komitet Protestacyjny Rolników Województwa Zachodniopomorskiego.
Ziemia przez spółki
Cudzoziemcy stają się posiadaczami gruntów rolnych w Polsce w drodze nabycia udziałów w polskich spółkach, które są właścicielem ziemi. Cudzoziemcy najczęściej reprezentowali kapitał holenderski, duński i luksemburski. W okresie objętym kontrolą w szczecińskim Oddziale ANR spółki z mniejszościowym udziałem kapitału zagranicznego nabyły w przetargach nieograniczonych 2.995 ha. Oprócz tego cudzoziemcy, po nieskorzystaniu przez Odział z prawa pierwokupu, nabyli udziały spółek, które były właścicielami łącznie 4.577 ha ziemi.
Dopiero po 1 maja 2016 r. kończy się wynegocjowany przez Polskę i zawarty w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy na zakup bez ograniczeń nieruchomości rolnych przez cudzoziemców. Spółka kontrolowana przez obcy kapitał nie ma obowiązku przekazywania do rejestrów sądowych informacji o posiadanych gruntach rolnych.
Na skutek luki w przepisach MSW nie miało pełnych danych o tym, ile ziemi w Polsce kupili cudzoziemcy. Z danych ministerstwa wynikało, że w latach 2011-2012 w zachodniopomorskim cudzoziemcy nabyli prawie 1.506 ha. Oddziały Agencji nie znały struktury obszarowej gospodarstw rolnych w poszczególnych gminach, choć należy brać je pod uwagę przy sprzedaży nieruchomości. ANR nie monitorowała procesów na wtórnym rynku obrotu gruntami rolnymi, choć jest to istotne ze względu na przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów. W trakcie kontroli ustalono, że w latach 2011-2012 w woj. zachodniopomorskim 2,3 proc. nabywców (12 z 509 kupców) nabyło aż 33,7 proc. powierzchni oferowanych gruntów, tj. 9.835 ha.
NIK stwierdziła również brak przejrzystych procedur typowania nieruchomości rolnych do sprzedaży, a także ich powierzchni. Wybór gruntów nie był też poprzedzony żadną udokumentowaną analizą. Taka praktyka urzędników grozi dowolnością postępowania i sprzyja powstawaniu mechanizmów korupcjogennych.
Obowiązujący system kwalifikacji uczestników przetargów umożliwiał udział w nich rolnikom, którzy kupowali grunty w innym celu, niż na powiększenie własnego gospodarstwa rodzinnego. Dopiero na początku 2013 r. Prezes ANR wprowadził zapisy w procedurach wewnętrznych ograniczające takie postępowanie, ale zdaniem NIK przyjęte zasady powinny być uregulowane ustawowo.
Kontrahenci z długami
Do przetargów kwalifikowano m.in. dotychczasowych kontrahentów zalegających z płatnością zobowiązań wobec Agencji, osoby wielokrotnie nabywające grunty Zasobu oraz rolnika będącego jednocześnie udziałowcem i członkiem władz spółki bezumownie użytkującej kupowane grunty. Zakup nieruchomości Zasobu przez takich nabywców, był jednym z powodów protestów rolników na przełomie 2012/2013 roku. Mimo wyboru kandydatów na nabywców zgodnego z przepisami, NIK dostrzega konieczność uszczegółowienia kryteriów kwalifikowania kandydatów na nabywców, których dotychczasowe postępowanie wskazywało na nieprzestrzeganie warunków przeprowadzanych przetargów ograniczonych.
Agencja nie uwzględniała wniosków rolników
W kontrolowanych Oddziałach nie analizowano wpływu sprzedaży nieruchomości na strukturę obszarową gospodarstw, która w ostatnim 10-leciu ulegała znacznym zmianom.
W Oddziale w Szczecinie i Wrocławiu stwierdzono przypadki nieuwzględnienia wniosków rolników o nabycie mniejszych obszarowo nieruchomości Zasobu.
Podczas kontroli przeprowadzonej przez Ministra RiRW oceniającego prawidłowość przeprowadzenia przez Oddział w Szczecinie w 2011 r. przetargu nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości o powierzchni 484 ha stwierdzono m.in., iż wbrew wnioskom ZIR nie podjęto działań zmierzających do podziału nieruchomości na kilka mniejszych i sprzedaży ich rolnikom w formie przetargu ograniczonego, mimo iż zgłaszali oni zapotrzebowanie na zakup tych gruntów.
W Oddziale w Szczecinie z istniejącej dokumentacji nie wynikało, dlaczego w maju 2010 r. podjęto decyzję o sprzedaży nieruchomości o powierzchni 258 ha w ramach pierwszeństwa dotychczasowemu dzierżawcy, mimo iż nie złożył on wniosku o jej zakup oraz odmówił skorzystania z pierwszeństwa nabycia. Umowa dzierżawy wygasała dopiero w czerwcu 2012 r.
Od stycznia 2011 r. do kwietnia 2013 r. Oddział w Szczecinie zawarł 145 umów (spośród 3.732 umów) na sprzedaż nieruchomości, mimo posiadania przez nabywców wymagalnych zobowiązań, które na dzień ich zawarcia wynosiły łącznie 878 tys. zł.
Nie sprawdzano nabywców
Finansowa wiarygodność kandydatów na nabywców nieruchomości rolnych Zasobu nie stanowiła kryterium kwalifikowania do udziału w postępowaniach. Komisje przetargowe nie posiadały upoważnienia ustawowego do sprawdzenia, czy przystępujący do przetargu dysponują środkami finansowymi na zakup ziemi. ANR nie miała też prawnych możliwości badania źródeł pochodzenia środków, za które nabywano nieruchomości. Grunty sprzedawano nabywcom, którzy wielokrotnie nabywali nieruchomości Zasobu.
I tak w latach 2006–2013 (do 30.04): w Oddziale w Szczecinie 1.654 nabywców więcej niż jednokrotnie (od 2 do 24 umów) nabyło nieruchomości Zasobu o łącznej powierzchni 85.754,6 ha za cenę 1.163,1 mln zł. W badanych 60 transakcjach wystąpiło 6 rolników, którzy w latach 2011–2013 (do 30.04) uczestnicząc kilkukrotnie w postępowaniach nabyli ogółem 904,6 ha za cenę 18,4 mln zł.
Słup na liście ZIR
W Oddziale w Szczecinie, nieruchomości Zasobu o powierzchni 315,2 ha zakupione w 2011 i 2012 r. w przetargach ograniczonych na powiększenie gospodarstwa rolnego, rolnik dzień po ich nabyciu i zachowując 300 ha limit posiadania, wnosił aportem do założonych przez siebie spółek prawa handlowego.
W 2013 r. Oddziały występowały do izb rolniczych o zaopiniowanie kandydatów na uczestników przetargów ograniczonych oraz zapraszały przedstawicieli izb do pracy w komisjach przetargowych.
W 2013 r. (do 30.04) Oddział w Szczecinie odwołał 56 przetargów na sprzedaż 1.537 ha, z tego: 55 na wniosek Zachodniopomorskiej Izby Rolniczej (dalej ZIR) i 1 na wniosek rolników. Nie odwołano 27 przetargów na sprzedaż 604,3 ha, mimo wniosków ZIR o ich nieprzeprowadzanie.
W marcu 2013 r. ZIR przekazała do Oddziału w Szczecinie listę osób upoważnionych do składania wniosków o odwołanie przetargów w przypadku uzasadnionych wątpliwości dotyczących osób mających w nich uczestniczyć.
Wśród 202 osób uprawnionych do składania takich wniosków wskazano m.in. osobę, która w 2012 r. nabyła w przetargu ograniczonym nieruchomości o powierzchni ok. 190 ha za cenę prawie 9,5 mln zł. Po 16 dniach od zakupu założyła spółkę, której była jedynym wspólnikiem. Na pokrycie udziału wniosła w formie aportu nabyte od Agencji nieruchomości. Po 3 miesiącach od założenia spółki, w KRS dokonano wpisu zmiany wspólnika. W miejsce ww. nabywcy wpisano podmiot prawa holenderskiego, który został jedynym wspólnikiem spółki.
Słupy w akcji
W Oddziale w Szczecinie stwierdzono, że nabywca wybrany w drodze przetargu ograniczonego, nie zdecydował się na podpisanie umowy zakupu. W 2011 r. Oddział ten ogłosił przetarg ograniczony na sprzedaż 2 działek o pow. 20 ha każda. Jeden uczestnik w dwóch przetargach wylicytował najwyższe ceny, tj. po 1.550 tys. zł za każdą (przy cenach wywoławczych 363 tys. zł i 374 tys. zł), a następnie odmówił zawarcia umowy. Oddział, zgodnie z przepisami, sprzedał nieruchomości dopiero w 3. przetargu nieograniczonym za cenę 879 tys. zł i 927 tys. zł. Nabywcą została spółka prawa handlowego z udziałem kapitału zagranicznego, której właściciel był jednocześnie pracodawcą rolnika, który odmówił podpisania umowy w przetargu ograniczonym.
Zdaniem NIK, ta sytuacja pokazuje mechanizm, w wyniku którego nieruchomość Zasobu, przeznaczona pierwotnie na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, sprzedana została w przetargu nieograniczonym nabywcy z udziałem kapitału zagranicznego.
Wykorzystując dane posiadane przez Oddział w Szczecinie NIK stwierdziła występowanie w latach 2011–2013 (do 30.04) zjawiska koncentracji nabywania nieruchomości. Ustalono, że: Oddział otrzymał łącznie 724 warunkowe umowy przeniesienia własności nieruchomości o powierzchni 29.146,3 ha na rzecz 509 nabywców, za cenę 889,4 mln zł. W 26 umowach, nabywcami nieruchomości miały być 3 osoby fizyczne, deklarujące zakup ponad 300 ha każda oraz 9 osób prawnych z kapitałem krajowym, które chciały nabyć ponad 500 ha. Wymienionych 12 nabywców (2,3 proc. ogółu z 509) deklarowało zakup łącznie 9.834,7 ha (tj. 33,7 proc. powierzchni z 724 umów), za kwotę 322,9 mln zł. Po nieskorzystaniu przez Agencję z prawa do pierwokupu i nabycia, 3 osoby fizyczne nabyły łącznie 1.198,5 ha. Spośród 8.636,2 ha zakupionych przez 9 spółek, największymi obszarowo były grunty o powierzchni: – 1.899,6 ha (w tym na podstawie 1 umowy – 1.875,3 ha).
Spółka z kapitałem 5 tys. zł kupuje grunty za 43,5 mln zł
Spółka, którą wpisano do KRS w marcu 2012 r. z kapitałem 5.000 zł, na podstawie 6 umów warunkowych z sierpnia 2012 r. zadeklarowała łączny zakup 371.589 ha gruntów za cenę 43,5 mln zł. Oddział w Szczecinie we wrześniu 2012 r. powiadomił strony o rezygnacji z prawa pierwokupu. W grudniu 2012 r. cudzoziemiec (z kapitałem holenderskim) nabył wszystkie udziały w spółce.
W latach 2011–2013 (do 30.04) w Oddziale w Szczecinie 17 spółek z o.o. na podstawie 45 warunkowych umów sprzedaży wyraziło wolę nabycia nieruchomości o powierzchni 4.576,9 ha i wartości 127,8 mln zł. Po złożeniu przez Oddział oświadczeń o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu lub nabycia, w spółkach tych udziały zostały nabyte przez wspólników, którzy byli cudzoziemcami, a spółki te stały się spółkami kontrolowanymi. Wspólnicy spółek z o.o. mają możliwość uzyskania prawa własności nieruchomości należących do spółek w przypadku ich likwidacji.
Zakupu udziałów spółek z o.o. będących właścicielami nieruchomości na terenie województwa zachodniopomorskiego dokonywali cudzoziemcy z takich krajów jak: Holandia - 1 spółka 3.224,4 ha (ponadto, ta sama spółka na terenie województwa dolnośląskiego nabyła 1.579,9 ha), Dania - 6 spółek i 2 osoby fizyczne 1.058,9 ha, Luksemburg - 2 spółki 240,1 ha, Niemcy - 4 spółki - 53,5 ha.
Magdalena Mucha (Oprac. na podst. raportu NIK)
